第一章 项目概况

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　广东某智能供应链产业中心项目

　　二、建设地点

　　三、项目性质

　　四、项目单位

　　五、项目定位

　　六、项目建设内容

　　项目总占地面积*****㎡(***亩)，规划总建筑面积约*****㎡。

　　项目规划建设冷链产品展贸区、中央大厨房功能区、电商直播基地、生活配套区等功能业态，项目建成后与物流园冷链作业区配套使用。

　　项目各功能区建设占比如下表所示：

　　七、项目建设周期

　　八、项目总投资

　　项目估算总投资*****万元，固定资产投资中：工程费用*****万元，工程建设其他费用****万元，预备费用****万元。

　　具体如下表所示：

　　九、项目经济效益

　　经测算，项目实现营业收入***亿元，年均*****万元，所得税后企业资金累计盈余为**亿元。

　　从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于合理状态，项目盈利能力良好。计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出;从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　十、项目社会效益

　　1、推动区域冷链物流产业创新发展

　　随着消费者对生鲜产品、冷冻食品需求的不断增加以及对食品安全需求的不断提高，生鲜食品冷链物流行业迎来了较好的发展机遇。

　　本项目建设冷链物流智能供应链产业中心，项目建成投入运营后，将集冷链、央厨、直播等新型产业于一体，为大湾区生鲜农产品、餐饮食材的供应提供保障，通过打造规范化的食品安全检测溯源平台，完善食安机制，通过带动区域冷链物流产业的创新发展，促进可持续乡村振兴。

　　2、增加税收

　　税收作为我国各级政府的重要经济来源，是政府进行城市规划建设、创造美好生活的重要保障，是解决贫富收入、建设和谐社会的基础，因此税收对于当地政府来说十分重要。

　　经测算，项目年均上缴税金*****万元。其中，增值税****万元，税金及附加***万元，所得税****万元。

　　3、就业增长

　　本项目还可为当地带来就业机会，安置待业人员。项目建成投产后，不仅项目公司的管理、运营需要招聘员工，预计本项目实施后可直接增加就业岗位***个，间接带动冷链物流产业链上下游就业岗位增加数万个。

　　第二节 编制依据及研究范围

　　一、编制依据

　　1、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求

　　2、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)

　　3、《投资项目可行性研究指南》(中国电力出版社)

　　4、《产业结构调整指导目录(2019年本)》

　　5、《关于进一步做好供应链创新与应用试点工作的通知》(商建函〔2020〕111号)

　　6、《关于进一步做好供应链创新与应用试点工作的通知》(商建函〔2020〕111号)

　　7《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》(中发﹝2020﹞10号)

　　8、《关于进一步降低物流成本实施意见》(国办发﹝2020﹞10号)

　　9、《关于支持新业态新模式健康发展激活消费市场带动扩大就业的意见》(发改高技〔2020〕1157号

　　10、《关于开展首批国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》

　　11、《关于深化改革加强食品安全工作的意见》

　　12、《关于全国乡村产业发展规划(2020-2025年)的通知》(农产发〔2020〕4号)

　　13、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》

　　14、《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(粤府〔2021〕28号)

　　二、研究范围

第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、国家政策

　　(1)国家鼓励发展冷链物流仓储、中央厨房业态

　　近年来政府对冷链物流高度重视，国家层面出台的各类冷链物流相关政策，从多维度指导推动冷链物流行业健康发展。政府部门和消费者对冷链物流的价值认知正明显升高，产业政策接连出台，行业监管提上日程，冷链物流由过去的散乱差向较高门槛、新基建、大整合、强监管的阶段转变。

　　《关于进一步做好供应链创新与应用试点工作的通知》(商建函〔2020〕111号)

　　2020年4月，商务部、工业和信息化部等8部门发布《关于进一步做好供应链创新与应用试点工作的通知》，其中提出：“加快推动智慧物流园区、智能仓储、智能货柜和供应链技术创新平台的科学规划与布局，补齐供应链硬件设施短板”，“加快构建集智慧农业、电商平台、智慧物流为一体的农产品供应链体系，提升农产品商品化、规模化、标准化、品牌化水平，提高农产品附加值。”

　　《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》(中发﹝2020﹞10号)

　　2020年5月，中共中央、国务院《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其中提出：“推进商品和服务市场提质增效。推进商品市场创新发展，完善市场运行和监管规则，全面推进重要产品信息化追溯体系建设，建立打击假冒伪劣商品长效机制。深化流通体制改革，加强全链条标准体系建设，发展“互联网+流通”，降低全社会物流成本。”

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　　(2)国家鼓励并引导直播电商行业健康发展

　　国家目前鼓励并支持新经济模式的发展，特别是2020年受新冠肺炎疫情的影响，我国的经济发展受到了严峻的挑战，但是直播带货却展现了其独特的优势拉动了经济的增长，因此也得到了国家层面的鼓励和支持。

　　2020年5月，李克强总理在第十三届全国人民代表大会第三次会议中做的《2020年国务院政府工作报告》中特别指出：“电商网购、在线服务等新生态在抗疫中发挥了重要作用，要继续出台支持政策，全面推进‘互联网+’，打造数字经济优势。”

　　2020年，中国商业联合会，中国广告协会，国家发改委等多个中央部门出台关于直播电商的相关政策法规对直播电商行业中商家、主播、MCN机构、直播平台主体的行为进行全面定义和规范，一定程度上去除行业内不规范乱象，依法保障消费者权益并引导直播电商行业健康发展。

　　直播带货在未来将有规可循，结束野蛮生长状态，正式迎来标准化发展，进入规范运行的轨道。

　　2、地方政策

　　《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(粤府〔2021〕28号)

　　2021年1月，广东省发布《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。其中提出：“加快建设现代流通体系。统筹推进现代流通体系硬件和软件建设，提升全球资源配置能力。有效整合物流基础设施资源，加快建设内联外通的综合交通运输网络，打造国家物流枢纽和骨干冷链物流基地，提高物流效率，提升对服务供应链的重要支撑作用。大力推动快递物流、冷链物流体系高质量发展，完善城乡物流配送体系。”，“推进跨境电商与快递物流协同发展，大力发展第三方物流和冷链物流，加强粤港澳物流标准衔接，携手建设国际物流枢纽。”“鼓励内外贸企业利用5G技术、互联网+，依托专业化平台拓展销售模式，提升广货品牌价值。支持各类工厂、专业市场、档口店上线平台直播，参加电商平台招商会。”

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　　二、经济背景

　　三、行业背景

　　第四节项目建设必要性分析

　　一、加强大湾区生鲜食品物流供应链的必要

　　近年来，随着生鲜电商、蔬果宅配等新经济模式兴起，冷链物流迎来了黄金机遇期。只需轻轻一点手机，水果蔬菜、肉禽蛋品、海鲜水产等来自全国各地，甚至世界各地的生鲜产品就能第一时间送到家门口。越来越多配送企业和生鲜电商平台出现，推动着冷链物流的高速发展。

　　目前，粤港澳大湾区的冷链物流企业总体规模较小、集中度较低，这也说明构建强大的冷链物流体系必须加快。构建现代化冷链物流体系，配合使用生鲜配送管理系统，将在储存产品的基础上，提高分拣、加工、包装等工作环节的效率，使配送过程能够更加快速有效，提高整体冷链物流服务水平。建立冷链物流体系，才能促使粤港澳大湾区生鲜企业更快更高效地服务地区冷链食品消费市场。

　　为加强粤港澳大湾区生鲜冷链物流高效发展，加快建立生鲜冷链物流体系，提高生鲜冷链物流服务水平，智能供应链产业中心的建设是十分必要的。

　　二、国际跨境冷链物流中心建设的必要

　　三、引入直播电商业态助力供应链数字化转型的必要

第三章 项目宏观市场分析

　　第一节 冷链物流产业市场现状

　　一、市场发展现状

　　1、市场规模快速增长

　　随着我国城镇化进程还在加速，中产阶级还在扩增，消费者的食品安全意识也在不断提升，并且生鲜电商带动的国内农产品、冷链食品的产地、加工地和消费市场重塑，冷链市场正在快速扩大，2020年达3980亿元，2025年超过5500亿元，实现7%左右的年复合增速。

　　二、市场现存问题

　　1、行业标准不规范，耗损率居高不下，流通率低下

　　2、市场供给主体小而分散，难以形成规模效应

　　3、冷库供需内部失衡，未完整贯彻市场需求导向

　　第二节 中央厨房市场现状

　　一、餐饮走向规模化

　　二、团餐市场已超过万亿级别

　　三、中央厨房处于餐饮供应链承上启下的核心位置

　　四、中央厨房市场参与者多样化，行业集中度提升空间大

　　五、行业格局分散，头部央厨企业有待培育

　　六、中央厨房速冻食品的消费市场

　　六、速冻食品成长空间广，驱动力十足

　　第三节 电商直播与生鲜电商直播市场现状

　　一、直播电商行业市场规模爆发式增长

　　二、直播电商行业产业链走向生态化

　　三、电商直播用户规模庞大，需求呈现多元化

　　四、直播供应链基地兴起

　　五、生鲜电商：深度布局上游供应链，产地直采有效降低成本

　　六、生鲜电商：建立生鲜区域总部，为城市扩张提供支撑

第四章 项目可行性调研分析

　　第一节 项目区域冷链物流产业调研分析

　　第二节 中央厨房市场调研分析

　　第三节 电商直播基地调研分析

　　第四节 生活配套市场调研分析

　　第五节 项目可行性调研分析结论

第五章 区位条件分析

　　第一节 项目区位条件

　　一、位置境域

　　二、地形地貌

　　三、气候水文

　　四、交通条件

　　五、产业基础

　　六、社会事业

　　七、发展规划

　　第二节 区位条件分析结论

第六章 项目建设与运营方案

　　第一节 整体定位

　　一、项目定位

　　二、客群定位

　　三、产品与服务定位

　　第二节 建设方案

　　一、项目建设内容

　　二、总图布置

　　第三节 功能分区

　　第四节 招商运营实施计划

　　第五节 项目工程方案

　　一、土建工程

　　1、设计原则

　　本工程土建设计遵照国内现行规范、标准和规定。需满足工艺要求以及当地的实际情况，满足防火、防腐、卫生等要求，设计中确保建筑物、构筑物安全、可靠、经济，尽可能使建筑物造型美观、功能适用，在保证工程质量和安全生产的前提下尽量节省投资。

　　贯彻节约能源和保护环境的原则，尽量采用新型建筑材料，力求达到经济、安全、适用、美观、技术先进的设计原则。

　　贯彻露天化原则。主要建筑的结构选型以钢筋混凝土结构为主。并确保建、构筑物的质量和安全。

　　为控制投资规模节省投资，尽量少占用土地，公用工程尽量满足生产需要的水、电、汽等生产辅助设施，生活福利设施尽量少建。

　　2、采用的标准及规范

　　设计中严格执行现行标准规范和强制性条文。本工程建筑结构标准采用国家标准，主要有：

　　(1)《建筑设计防火规范》(GB50016-2014(2018年版));

　　(2)《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-2017);

　　(3)《建筑地面设计规范》(GB50037-2013);

　　(4)《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2010);

　　(5)《屋面工程技术规范》(GB50345-2012);

　　(6)《建筑采光设计标准》(GB50033-2013);

　　(7)《建筑物防雷设计规范》(GB50057-2010);

　　(8)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2012);

　　(9)《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223-2008);

　　(10)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010(2016年版))

　　(11)《冷库设计规范》(GB 50072-2010)。

　　3、建筑地基

　　二、公辅工程方案

第七章 项目环境保护

　　第一节 执行标准

　　一、法律法规

　　1、《中华人民共和国环境保护法》(2014年修订)

　　2、《中华人民共和国环境影响评价法》(2018年修订)

　　3、《中华人民共和国大气污染防治法》(2018年修订)

　　4、《中华人民共和国水污染防治法》(2017年修订)

　　5、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2020年修订)

　　6、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》(2018年修订)

　　7、《中华人民共和国清洁生产促进法》(2012年修订)

　　8、《中华人民共和国水土保持法》(2010年修订)

　　9、《中华人民共和国节约能源法》(2018年修订)

　　10、《中华人民共和国土地管理法》(2019年修订)

　　二、国家与行业政策、规章

　　第二节 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、项目建设期环境保护

　　二、项目运营期环境影响分析及治理措施

　　本项目在设计中，根据《建设项目环境保护设计规范》的要求，严格按照“三同时”的原则，使本项目的各项指标达到环保方面的有关要求。

　　1、废水

　　废水主要是生活污水。生活污水由污水处理站隔油、混凝沉淀、过滤、消毒等达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中的二级标准后排放。室内排水采用污、废分流制，室外排水采用雨、污分流制。运输车辆清洗水循环使用，对环境没有明显影响。

　　2、废气

　　项目废气为运输车辆的动力起尘等，车辆起尘可通过有效措施减少污染。经处理后，环境空气质量可以达到GB3095-2012《环境空气质量标准》二类区域所对应的二级标准。

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　　第三节 环境影响综合评价

第八章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　该项目的设计、建造和实施主要遵循以下国家和地方的合理用能标准及节能设计规范：

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　1、《中华人民共和国节约能源法》;

　　2、《中华人民共和国可再生能源法》;

　　3、《中华人民共和国电力法》;

　　4、《中华人民共和国建筑法》;

　　5、《中华人民共和国计量法》;

　　6、《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令28号);

　　7、《节能中长期专项规划》(国家发改委发改环资[2004]2505号);

　　8、《建设工程质量管理条例》(国务院令279号);

　　9、《建设工程勘察设计管理条例》(国务院令293号);

　　10、有关节能设计规范。

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 编制原则和目标

　　第三节 节能措施

　　一、建筑节能措施

　　根据《民用建筑热工设计规范》本工程处于夏热冬冷地区，应满足冬季保温和夏季隔热的要求。

　　本工程建筑的各项维护结构及外门窗的设计均满足相应建筑节能设计标准。不采暖地下室顶板保温，采用20厚超细无机纤维保温。采暖房间与非采暖公共走道的内墙、采暖房间和非采暖房间之间应设隔保温层。楼板保温：架空层触室外空气楼板采用40厚硬泡聚氨酯。当在任何室内采用保温做法时，保温材料应采用阻燃型，须满足该室内装修相应级别能燃要烧求性。外门窗采用断热铝合金型材，中空玻璃，窗框与墙体之间隙的应缝采用优质的弹性密封材料密封。

　　根据《绿色建筑评价标准GB/T 50378-2019》，项目建筑设计应符合绿色建筑设计理念，充分利用太阳能，采用节能的建筑围护结构以及采暖和空调，减少采暖和空调的使用。根据自然通风的原理设置风冷系统，使建筑能够有效地利用夏季的主导风向。建筑采用适应当地气候条件的平面形式及总体布局。在建筑设计、建造和建筑材料的选择中，均考虑资源的合理使用和处置。

　　通过以上建筑节能措施比未采取节能措施前全年能耗可节能达65%以上。

　　二、给排水节能

　　三、电气节能与环保

　　第四节 项目节能分析

第九章 职业安全与卫生

　　第一节 劳动安全卫生

　　一、编制原则

　　二、编制依据

　　第二节 生产过程中职业安全与有害因素分析

　　一、建设期的危害

　　二、危险性作业的危害

　　第三节 设计中采取的主要安全卫生防护措施

　　一、平面布置及建筑安全防范措施

　　二、生产工艺上的控制措施

　　三、防雷、防静电

　　四、防尘措施

　　五、防噪声

　　由于机械的撞击、摩擦、运转等运动引发的机械噪声，以及由于气流起伏运动或气动力引起的空气动力性噪声均为本项目噪声污染源。主要噪声源制冷系统机械等，其防护措施为：在满足工艺设计前提下，尽可能选用低噪音设备。

　　正常情况下工人在操作室内操作，当需进入高噪声设备旁进行巡检时，配戴耳塞或耳罩等防护用品，以减轻噪声的危害。

　　六、防烫伤、防冻

　　七、全色和安全标志

　　第四节 安全卫生监督及管理

　　一、安全卫生管理机构

　　二、职业病防治

　　三、应急预案及措施

　　第五节 预期效果分析

第十章 项目管理及劳动定员

　　第一节 项目建设管理制度

　　一、严格执行项目法人制度

　　二、严格执行招投标制度

　　三、严格执行监理制度

　　四、严格执行竣工验收制度

　　五、严格执行基本建设财务管理制度

　　第二节 项目组织管理

　　第三节 劳动定员和人员培训

　　1、劳动定员

　　项目运营之前，应根据岗位要求对职工进行培训，组织职工进行岗前学习，熟练掌握工作技能，提高职工技术水平和职业素质，以满足需要，并积极创造条件为设计、科研及管理人员提供各种训练的机会，以提高职工技术水平和职业素质，满足生产需要，增强公司的市场开拓能力。

　　项目运营后劳动定员如下。

第十一章 项目周期计划及招投标

　　第一节 基本要求

　　第二节 项目实施进度

　　第三节 工程招投标方案

　　一、编制依据

　　二、招标范围

　　三、招投标程序

第十二章 项目投资估算

　　第一节 估算范围

　　本项目建设投资估算范围包括：工程费用(含建筑工程费用、设备及安装费用)、工程建设其他费用、预备费用和流动资金。

　　第二节 估算依据

　　根据项目承建公司规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。在具体操作时遵循谨慎性及重要性原则，对预测期间费用、预测成本报表、预测损益表和预测现金流量表做了一定的合并和处理。为了保证预测的客观性和真实性，对预测数据都采取了多种途径的测算和验证，从而确保了评价结果的可信度。

　　本预测中各种数据比例，是通过调查国内及国外该行业的有关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中，能够比较好地、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。

　　主要依据：

　　1、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参考(第三版)》。

　　2、《投资项目可行性研究指南》(中国电力出版社出版)。

　　3、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规。

　　4、项目投资相关数据资料。

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、工程费用

　　二、工程建设其他费用

　　三、预备费

　　四、项目总投资估算

　　第五节 资金筹措

第十三章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　1、《企业财务通则》

　　2、《建设项目经济评价方法与参数》

　　3、《投资项目经济评估指南》

　　4、所得税及其他有关税种按当地税务法规计取

　　5、其他有关法规文件及相关资料

　　二、基础数据和说明

　　1、本项目按一次建成投入运营进行各项财务指标计算;财务评价仅对本项目的效益进行评价;

　　2、本项目测算期按40年计，其中建设期为3年，运营测算期为40年，中央大厨房区及电商直播区长租在5年内完成;其他区域出租首年招商为免租金，电商直播基地和配套生活区，于经营期第3年起，出租率按90%计算;冷链产品展贸区，于经营期第4年起，出租率按90%计算。

　　3、项目经营收入、原材料、燃料动力等主要成本数据为市场价格初步估算;

　　4、项目动力使用量及劳动定员人数，根据同类项目进行测算。

　　5、基准收益率按8%计算。

　　6、税收政策：服务类增值税税率6%，城市建设维护税7%，国家教育费附加3%，地方教育费附加2%，房产税12%，企业所得税25%。

　　第二节 营业收入测算

　　第三节 成本费用测算

　　一、推广类费用

　　二、主要行政费用

　　三、设施维保费用

　　四、折旧及摊销费

　　第四节 利润测算

　　一、利润估算

　　二、税金估算

　　第五节 财务评价结论

第十四章 项目社会影响分析

　　第一节 社会效益分析

　　一、推动区域冷链物流产业创新发展

　　二、增加税收

　　三、就业增长

　　第二节 社会影响分析

　　第三节 社会适应性分析

　　一、项目利益相关者分析

　　二、利益相关者参与项目方案

　　三、互适性分析

第十五章 建设项目风险分析及控制措施

　　第一节 工程风险分析及控制

　　第二节 宏观调控引起的行业风险分析及控制

　　物流行业与宏观经济运行周期关联较为紧密，尤其是为特定行业提供物流服务的细分领域受宏观经济波动的影响较为明显。项目主要为包括农产品批发交易企业、餐饮供应链企业、电商企业在内的消费品零售商、物流商提供服务，面对的商品主要为快速消费品。如果宏观经济增速减缓或进入下行周期时，居民个人消费能力减弱，可能影响快速消费品行业的整体发展，从而进一步影响冷链物流业务相关的发展，从而对项目的出租运营业绩造成不利影响。

　　防范措施：

　　项目继续积极跟踪客户需求和行业发展趋势，严格遵守国家食品安全法等法律法规对农产品冷藏和冷链的多方面要求和规定，使项目向长期持续发展的道路发展，提高项目的核心竞争力。

　　第三节 政策性风险分析及控制

　　第四节 市场竞争风险分析及控制

　　第五节 环节质量风险分析及控制

　　第六节 不可抗力风险分析及控制

第十六章 结论及建议

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　一、拟建方案建设条件的可行性结论

　　二、资金安排合理性的可行性结论

　　三、建设方案的可行性结论

　　四、经济效益的可行性结论

　　第二节 建设项目可行性研究建议

完整版附件请点击下载：广东某智能供应链产业中心项目可行性研究报告案例.pdf