第一章 项目总论

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　广东某加油站物业项目

　　二、项目委托单位

　　三、项目地点

　　四、项目建设运营现状

　　项目加油站用地面积****㎡(**亩)，设计站房***㎡，加油棚****㎡，加油岛**个，30m³埋地汽油储罐*台，20m³埋地汽油储罐*台，20m³埋地柴油储罐*台，总罐容**m³，属三级加油站。

　　第二节 项目研究结论

　　一、营业收入及利润水平情况

　　根据项目收益评估测算，预计加油站2020-2025年各自然年加油业务营业收入分别可达*****万元。

　　综合考虑各项成本费用，在计算场地租金前，预计项目加油站2020-2025年净利润可达*****万元。

　　二、场地使用权租赁格的确定

　　1、场地使用权租赁价格

　　根据对项目加油站2021年经营收益情况的预测，结合行业租金水平调研，计算得出项目土地使用权租赁价格=***(万元/月)。

　　根据行业平均水平，建议考虑租金每年递增3%。

　　2、可行性结论

　　在测算场地租赁费用水平下，项目加油站2020-2025年各自然年净利润分别为****万元。

　　结合经营公司改建投入对项目投资运营经济效益进行测算，所得税前、后净现值NPV、内部收益率IRR等各项指标良好，说明在该场地租金水平下项目的收益是有保障的。

　　综上所述，本次评估在预计项目加油站加油量在2021-2025年度每年分别增长20%、15%、10%、5%、5%的假设下，得出收取土地使用权租赁费用**万元/月，每年递增3%的建议，根据周边市场加油量需求分析，项目加油站的加油量预测有充足的市场需求空间，在该建议租金水平下正常经营有良好的收益保障，可作为确定项目地块租赁价格的参考依据。

第二章 项目背景及行业分析

　　第一节 项目背景分析

　　一、政策背景

　　1、国家层面政策

　　(1)《关于加快发展流通促进商业消费的意见》(国办发〔2019〕42号)

　　2019年8月，党中央、国务院印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，《意见》指出扩大成品油市场准入。取消石油成品油批发仓储经营资格审批，将成品油零售经营资格审批下放至地市级人民政府，加强成品油流通事中事后监管，强化安全保障措施落实。乡镇以下具备条件的地区建设加油站、加气站、充电站等可使用存量集体建设用地，扩大成品油市场消费。

　　(2)《关于深化石油天然气体制改革的若干意见》

　　国务院于2017年5月印发《关于深化石油天然气体制改革的若干意见》，《意见》指出完善油气进出口管理体制，提升国际国内资源利用能力和市场风险防范能力。建立以规范的资质管理为主的原油进口动态管理制度，有利于提升油品质量，规范市场秩序，促进炼油产业优化升级。依法合规加快油气交易平台建设，鼓励符合资质的市场主体参与交易，通过市场竞争形成价格。完善储备设施投资和运营机制，加大政府投资力度，鼓励社会资本参与储备设施投资运营。

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　　2、地方层面政策

　　(1)《广东省进一步扩大对外开放积极利用外资若干政策措施》(粤府〔2018〕78号)

　　2018年8月，广东省人民政府发布《广东省进一步扩大对外开放积极利用外资若干政策措施》，《措施》指出进一步积极有效利用外资，实现以高水平开放推动广东省经济高质量发展。支持在以下领域设立外商独资企业，包括专用车制造，新能源汽车制造，船舶设计、加油站建设和经营、国际海上运输、铁路旅客运输等。将医疗机构、旅行社、加油站等领域外商投资企业设立及变更等18项省级行政许可事项依法委托各地级以上市政府相关部门实施，条件成熟后逐步委托国家级开发区管委会实施。

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　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　四、区位背景

　　第二节 中国汽车行业及汽车后市场分析

　　一、中国汽车行业市场分析

　　中国为全球汽车第一大市场，已经连续十年蝉联全球汽车销量榜首。受宏观经济增速回落、中美贸易战，以及消费信心等因素的影响，加之购置税优惠政策全面退出造成需求回落，中国汽车销量近几年出现下滑。2012年中国汽车市场销量已达1930.64万辆。截止至2017年中国汽车市场销量增长至2887.89万辆，同比增长3.04%。进入2018年中国汽车市场销量达到了2808.1万辆，较2017年同比下降2.76%，为二十八年来首次下降。2019年延续前年的趋势，销量为2576.9万辆，同比下降8.2%。不过仍继续保持全球销量第一的位置，中国汽车市场已经是连续10年获此殊荣。

　　二、中国汽车后市场行业分析

　　汽车后市场是指汽车销售之后，围绕汽车使用过程中的各种服务，它涵盖了消费者买车后所需要的一切服务。广义的汽车后市场包括维修保养、汽车用品、汽车金融保险、汽车租赁等。

　　从2014年到至今，中国汽车后市场规模从2014年0.66万亿开始，逐年递增加，至2018年，中国汽车后市场的交易规模已经达到1.29万亿，，预计到2020年该市场规模将突破1.5万亿元。

　　2018年中国汽车的销售量下滑，整车增量的停滞，一定程度上给后市场的发展提供了一个黄金期。2018中国二手车交易量达1382.2万辆，同比增长11.5%。随着汽车车龄的增加，车主对于汽车后市场的服务需求将呈现更强劲的增长。2018年中国汽车后市场行业规模达到12900亿元。未来随着中国汽车保有量的增长，平均车龄的增加，汽车后市场将呈现更强劲的增长。

　　第三节 成品油市场分析

　　成品油按照《成品油办法》(商务部令〔2006〕23号)第四条称成品油是指汽油、煤油、柴油及其他符合国家产品质量标准、具有相同用途的乙醇汽油和生物柴油等替代燃料。

　　一、原油消费量和进口量呈增长趋势

　　从我国石油表观消费量的变化情况看，从2012年至今，我国石油表观消费量一直呈现增长的趋势。其中，2015年增长幅度最高，同比增长10.40%。至2015年底，我国石油表观消费量达到5.73亿吨。到2019年，我国石油表观消费量达到6.96亿吨，同比增长7.4%。

　　二、汽油产销量呈平稳增长态势

　　三、柴油产销量有所下降

　　第四节 加油站市场分析

　　一、加油站分类

　　二、2019年中国成品油零售市场竞争格局：“两大、多小”

　　三、中国加油站市场潜在机遇

第三章 项目建设运营现状及竞争态势

　　第一节 项目加油站建设运营现状

　　第二节 周边市场分析及竞争态势

　　一、当地市场情况

　　二、环境位置

　　三、车辆加油量需求预测

　　第四章 项目未来收益评估

　　第一节 评估基本情况

　　一、评估目的

　　二、评估对象

　　三、评估依据

　　1、法律依据

　　(1)《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日十二届全国人大常委会第六次会议审议并通过，自2014年3月1日起实行);

　　(2)《中华人民共和国会计法》(1999年10月31日主席令9届第24号);

　　(3)《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过);

　　(4)《中华人民共和国增值税暂行条例》

　　(5)《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过);

　　(6)《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第197次常务会议通过);

　　2、准则依据

　　(1)《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号);

　　(2)《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会2003);

　　(3)《资产评估准则—基本准则》(财企[2004[20号];

　　(4)《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20号);

　　(5)《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217号);

　　(6)《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号);

　　(7)《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227号);

　　3、权属依据

　　(1)项目委托方提供的地权证、房屋建筑面积测绘成果等;

　　(2)资产相关权属证明;

　　(3)其他产权资料。

　　4、取价依据

　　5、编制依据

　　(1)国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参考(第三版)》;

　　(2)《投资项目可行性研究指南》(中国电力出版社出版);

　　(3)国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规;

　　(4)项目投资相关数据资料;

　　(5)国家及地方有关政策法规;

　　第二节 评估方法

　　一、评估方法

　　根据项目加油站运营实际情况和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目的实际情况，对项目进行有关的财务预测。为了保证预测的客观性和真实性，对预测数据都采取了多种途径的测算和验证，从而确保了评价结果的可信度。

　　本预测中各种数据比例，是通过调查国内及加油站行业的有关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中，能够比较好地、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。

　　二、评估实施过程和情况

　　三、评估假设

　　第三节 评估计算

　　一、项目加油站建设成本估算(新建同等规模)

　　二、评估采用的基础数据

　　三、财务预测具体假设和指标解释说明

　　四、财务预测具体明细

　　第四节 评估结论及建议

　　一、营业收入及利润水平情况

　　二、场地使用权租赁格的确定

完整版附件请点击下载：广东某加油站物业项目市场收益评估报告案例.pdf