第一章 项目总论

　　第一节 项目概况

　　一、项目名称

　　海口某市内免税店项目

　　二、项目建设单位

　　三、项目性质

　　四、项目建设地点

　　五、项目发展定位

　　六、项目建设内容及规模

　　项目拟在海口建设市内免税店，总建筑面积*****平方米，经营面积*****平方米，经营商业区域完整且相对独立，符合海关监管要求。

　　项目主要建设内容为各免税区域基础装修、精装修，仓储物流区域装修，信息化系统建设与相关设备购置。

　　七、项目建设周期

　　八、项目总投资及资金筹措

　　本项目总投资*****万元，其中，建筑工程费*****万元，设备购置费7155.43万元，安装工程费*****万元，工程建设其他费用*****万元，预备费用****万元，建设期利息****万元，流动资金****万元。项目资金中*****万元为企业自筹，剩余资金通过贷款筹集。

　　第二节 项目主要结论

　　一、经济效益

　　经测算，项目所得税后财务净现值为*****万元，大于零，财务内部收益率为**%，高于行业基准收益率。税后静态投资回收期为**年(含建设期)，动态投资回收期为**年(含建设期)。从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力良好。

　　计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出;从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。

　　二、社会效益

　　第三节 项目建设单位介绍

　　一、持牌公司基本情况

　　二、运营公司设立情况

　　第四节 编制原则、依据及范围

　　一、编制原则

　　二、编制依据

　　1、《海南自由贸易港建设总体方案》;

　　2、《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》(发改就业〔2020〕293号);

　　3、《关于扩大进口促进对外贸易平衡发展意见》(国办发〔2018〕53号);

　　4、《海南省建设国际旅游消费中心的实施方案》(发改社会〔2018〕1826号);

　　5、《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(2018年4月11日);

　　6、《国务院办公厅关于促进进出口稳定增长的若干意见》(国办发〔2015〕55号)

　　7、《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》;

　　8、《海南省旅游业疫后重振计划——振兴旅游业三十条行动措施(2020—2021年)》(琼府〔2020〕21号);

　　9、《海南省人民政府办公厅关于印发海南省完善促进消费体制机制实施方案的通知》(琼府办〔2019〕36号);

　　10、《海南省人民政府关于印发健康海南行动实施方案的通知》(琼府〔2020〕19号);

　　11、《海南省旅游发展总体规划(2017-2030)》(琼府办〔2017〕198号)

　　12、《海南省人民政府关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的实施方案》(琼府〔2017〕55号);

　　13、《海南省人民政府办公厅关于推进线上线下互动加快商贸流通创新发展转型升级的实施意见》(琼府办〔2016〕289号)

　　14、《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》(财政部 海关总署 税务总局公告2020年第33号);

　　15、《关于海南自由贸易港企业所得税优惠政策的通知》(财政部 税务总局财税〔2020〕31号);

　　16、《海南自由贸易港鼓励类产业目录(2020年本，征求意见稿》(国家发展改革委)

　　17、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);

　　18、《投资项目可行性研究指南》;

　　19、海口市的有关法规、政策、各种收费标准的规定和项目建设的地方经济及市场的价格指标。

　　三、编制范围

第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、国家政策

　　《海南自由贸易港建设总体方案》

　　2020年6月，中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》。《方案》提出，到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系。到2035年，自由贸易港制度体系和运作模式更加成熟，以自由、公平、法治、高水平过程监管为特征的贸易投资规则基本构建，实现贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利和数据安全有序流动。到本世纪中叶，全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。

　　2025年前重点任务。实行部分进口商品零关税政策。对岛内居民消费的进境商品，实行正面清单管理，允许岛内免税购买。对实行“零关税”清单管理的货物及物品，免征进口关税、进口环节增值税和消费税。清单内容由有关部门根据海南实际需要和监管条件进行动态调整。放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元，扩大免税商品种类。

　　《关于扩大进口促进对外贸易平衡发展意见》(国办发〔2018〕53号)

　　2018年7月，国务院办公厅转发商务部等部门《关于扩大进口促进对外贸易平衡发展意见》。《意见》指出，在稳定出口的同时进一步扩大进口，促进对外贸易平衡发展，推动经济高质量发展，维护自由贸易。

　　要优化进口结构促进生产消费升级，支持关系民生的产品进口。适应消费升级和供给提质需要，支持与人民生活密切相关的日用消费品、医药和康复、养老护理等设备进口。落实降低部分商品进口税率措施，减少中间流通环节，清理不合理加价，切实提高人民生活水平。完善免税店政策，扩大免税品进口。

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　　2、海南省政策

　　《海南省人民政府办公厅关于印发海南省完善促进消费体制机制实施方案的通知》(琼府办〔2019〕36号)

　　2019年12月，海南省人民政府办公厅印发《海南省完善促进消费体制机制实施方案》。《方案》提出，推动传统商贸创新发展，以海口、三亚等区域中心城市为重点，高标准布局建设具有国际影响力的高品位步行街、大型消费商圈和中高端商品保税展示交易中心，积极发展旅游“夜经济”。

　　完善有利于促进居民消费的财税支持措施，落实好离岛免税和离境退税购物政策。

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　　3、海南省离岛免税政策

　　《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》(财政部 海关总署 税务总局公告2020年第33号)

　　2020年6月，财政部、海关总署、税务总局联合发布了《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》。《公告》离岛旅客每年每人免税购物额度增加到10万元人民币，不限次数，取消单件商品8000元免税限额规定。离岛免税商品品种由38种增至45种，增加电子消费产品、电子游戏机、手机、酒等7类消费者青睐的商品。除了化妆品、手机和酒类商品，其他商品不限定单次免税购买数量(每人每次化妆品限购30件、手机4件、酒类合计不超过1500毫升)。旅客在按规定缴纳进境物品进口税的前提下，可以超出免税限额、限量购买商品。

　　4、引导消费回流政策

　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目建设是响应国家关于支持海南全面深化改革开放政策的举措

　　二、项目建设是留住本国消费，满足市场需求的必要

　　境外游的繁荣是中国居民消费升级、国民福利不断提升的重要形式之一，然而国民出境游的蓬勃发展，然而国民出境游的蓬勃发展，给我国国际收支平衡和国内消费带来了一定的负面影响。近年来，中产家庭逐渐成为出境游的主力军，境内居民出境旅游购物消费逐年递增，将本应对我国经济增长发挥拉动作用的消费，引流了海外市场，形成了境内消费不足与境外消费猛增的巨大反差。

　　本项目建设市内免税城，将提升大陆本土高端产品供给能力，满足中国消费者消费需求，从而吸引消费回流，降低旅游服务贸易逆差，拉动经济良性发展。

　　三、项目建设是推动我国离岛免税行业发展的需要

　　四、项目建设是全岛同城引进适度竞争，促进海南免税良好发展的需要

第三章 项目市场分析

　　第一节 全球免税行业市场分析

　　一、免税行业介绍

　　二、全球免税整体概况

　　整体来看，纵观全球免税渠道，机场、市内为最主要的渠道，其中机场免税多招标或自营，经营权周期波动，收益多为机场所得，欧美免税主要以机场免税为主;市内免税以亚洲国家为主，其中离境市内免税牌照含金量高(高盈利，集聚效应强)，且极稀缺，有助于本土龙头做大做强(韩国以乐天、新罗为主，新增牌照不损龙头既有利益，台湾仅昇恒昌，日本于2016年开立全国首家离境市内店);离岛免税上，韩国以JDC、JTO垄断，台湾以昇恒昌为主，近两年新增牌照，但规模差异大难以形成正面竞争。此外，从退税市场来看，欧洲、日本退税店广泛，但仅针对外国人，且优惠力度各有差异。

　　三、全球免税行业市场规模

　　伴随经济全球化，全球客运与旅游行业发展迅速，免税行业明显受益。免税价格优势吸引着愈来愈多的国际旅客，全球有超过两千家公司在世界各地经营着各类免税店，免税市场从最初以烟草、酒水类产品发展到现在有上千家供应商提供各色琳琅满目的免税商品。

　　根据Generation Research的数据，2019年全年免税总销售额为818亿美元，同比增长7.8 %，近十年年复合增长率为7.5%。预计到2023年，全球旅游零售市场规模将达到1251亿美元，预计2017-2023年年均复合增长率为8.6%。

　　四、全球免税品销售渠道分析

　　目前，全球有超过2500家免税店，分布于不同的渠道。这些渠道包含国际机场、市内、国际渡轮、火车站、国际航班、国界边境等一切有国际旅客身影的地方。其中，机场店、市内店、边境店和机上店是免税品销售的四大渠道。

　　作为最早出现的渠道，机场免税店一直是最热门的销售渠道，根据Generation Research统计数据，在全球免税零售渠道中，机场渠道占比达到55.4%，其次是市内和离岛渠道，占比为38.6%。

　　五、全球免税行业竞争格局

　　第二节 我国免税行业市场分析

　　一、我国免税行业概况

　　二、我国免税行业现状

　　三、我国免税行业规模影响因素分析

　　四、我国免税行业竞争格局

　　第三节 海南离岛免税行业市场分析

　　一、海南离岛免税行业现状

　　离岛免税政策是指对乘飞机离岛(不包括离境)旅客实行限年龄、限额度、限件数、限次数免进口税购物，在实施离岛免税政策的免税商店内付款，在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。其设立主要是为了支持发展地方旅游业，促进旅游相关消费，这类免税店在全球目前只在中国海南岛、日本冲绳岛、韩国济州岛和中国台湾金门马祖四个地区设立。海南岛我国唯一一个实施“离岛免税”政策的岛屿。

　　海南离岛免税政策自2011年4月20日正式落地至2020年已九周年。在此期间，相关政策先后经过六次调整，进一步释放了政策红利。中国海南离岛免税销售额与购物人数均呈现上涨态势且涨幅较大，2019年，我国海南离岛免税销售额从2012年的23亿增长至136亿;购物人数也从2012年的102.59万人上涨至384万人。

　　二、海南离岛免税店市场竞争分析

　　三、海南离岛免税行业发展趋势与前景分析

第四章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址

　　第二节 项目区位条件

　　一、地理环境

　　二、交通区位

　　三、旅游资源

　　四、基础设施

　　第三节 项目地址选择合理性分析

第五章 项目定位及建设方案

　　第一节 项目发展定位

　　一、发展背景

　　二、发展定位

　　第二节 项目建设内容及规模

　　第三节 项目布局规划

　　第四节 物流仓储与信息化建设

　　一、关于项目物流和配送规划

　　二、信息系统建设

　　第五节 装修施工方法

第六章 辅助公用工程及设施

　　第一节 给排水系统

　　一、设计依据

　　二、供水

　　三、排水系统

　　四、主要设备材料选择

　　五、系统和设备的控制

　　第二节 电气系统

　　一、供配电设计依据

　　二、设计范围

　　三、变配电系统

　　四、照明系统

　　五、消防系统的供电及监控

　　六、电力监控系统

　　七、弱电设计

　　第三节 暖通工程

　　一、设计依据

　　二、设计思路及设计重点

　　三、通风

　　四、空调

　　五、消防用防排烟系统设计及通风、空调系统防火及安全措施

第七章 项目环境保护

　　第一节 设计依据

　　一、法律法规

　　二、技术导则及规范

　　1、《环境影响评价技术导则总纲》(HJ/T2.1—2011);

　　2、《环境影响评价技术导则大气环境》(HJ/T2.2—2008);

　　3、《环境影响评价技术导则地面水环境》(HJ/T2.3—93);

　　4、《环境影响评价技术导则地下水环境》(HJ 610—2011);

　　5、《环境影响评价技术导则声环境》(HJ 2.4—2009);

　　6、《建设项目环境风险评价技术导则》(HJ/T169—2004);

　　第二节 项目建设期环境保护

　　第三节 项目运营期环境影响分析

　　一、废水污染影响分析及防治对策

　　二、固体废物污染影响分析及防治对策

　　固体废物主要是废包装、生活垃圾等。

　　具体固废处理方法如下：

　　项目固废应及时清运。定点袋装收集后委托环卫部门统一及时清运，送至垃圾无害化处理场处理，对周围环境基本无影响。此外，还应采取以下措施：废包装、废纸袋、板为一般废物，拟外售综合利用。

　　固体废弃物采取以上处理处置措施后对周围环境基本无影响。

　　第四节 环境影响综合评价

第八章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　1、《中华人民共和国节约能源法》;

　　2、《中华人民共和国可再生能源法》;

　　3、《中华人民共和国电力法》;

　　4、《中华人民共和国建筑法》;

　　5、《中华人民共和国计量法》;

　　6、《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令28号);

　　7、《建设工程质量管理条例》(国务院令279号);

　　8、《建设工程勘察设计管理条例》(国务院令293号);

　　9、《重点用能单位节能管理办法》(国家发改委2018.2.22)

　　10、《公共建筑节能设计标准》DB /687—2015;

　　11、《能源效率标识管理办法》(国家发改委、国家质检总局2004年17号令);

　　12、《中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法》(1987年4月15日国务院颁布);

　　13、《关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南(2006)的通知》(国家发展和改革委员会文件发改环资[2007]21号);

　　14、有关节能设计规范。

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 节能措施综述

　　一、节能监测

　　二、给排水节能

　　根据现行《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)，《室外给水设计规范》(GB50013-2006)选取给水用水定额。

　　建筑给水系统区分：

　　(1)各分区最低卫生器具配水点处的静水压不大于0.40Mpa;水压大于0.35MPa 的入户管(或配水横管)，设减压设施。

　　(2)所有坐便器均采用6L水箱，且分两挡冲洗。公共场所便器采用感应式或脚踏式，小便器采用免冲洗型式，洗手盆采用红外感应龙头。所有给水龙头等用水器具采用节水型产品。

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　　三、电气节能与环保

　　第三节 项目能源消耗量

　　一、供水情况

　　二、供电情况

　　第四节 项目节能分析

第九章 职业安全与卫生及消防设施方案

　　第一节 职业安全卫生

　　一、编制依据

　　二、主要危害因素分析

　　三、施工作业危害因素分析

　　四、各种危害因素防范

　　五、运营期的劳动安全措施

　　第二节 消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、消防说明

第十章 项目组织机构和人力资源配置

　　第一节 项目组织管理

　　一、项目实施管理

　　二、资金与信息管理

　　第二节 项目建设及运行管理

　　一、项目的后期管理

　　二、项目建成后管理

　　三、项目劳动定员

　　1、定员依据

　　2、劳动定员

　　四、员工培训体系

第十一章 项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节 项目建设进度

　　一、项目施工组织措施

　　二、项目实施进度

　　第二节 工程招投标方案

　　一、项目招标目的

　　二、招标原则及招投标方案

第十二章 项目总投资额及资金筹措

　　第一节 投资估算依据和说明

　　一、估算范围

　　本项目建设投资估算范围主要包括：工程建设费、设备购置及安装费、预备费、流动资金及其它费用等。

　　二、估算依据

　　根据项目承建公司规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。在具体操作时遵循谨慎性及重要性原则，对预测期间费用、预测成本报表、预测损益表和预测现金流量表做了一定的合并和处理。为了保证预测的客观性和真实性，对预测数据都采取了多种途径的测算和验证，从而确保了评价结果的可信度。

　　本预测中各种数据比例，是通过调查国内及国外该行业的相关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中，能够比较好的、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。

　　主要依据：

　　1、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参考(第三版)》。

　　2、《投资项目可行性研究指南》(中国电力出版社出版)。

　　3、项目投资相关数据资料。

　　4、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规。

　　三、编制说明

　　1、建筑工程费用

　　根据建筑结构形式，依据项目当地建筑工程概算定额基线，参考实际造价情况确定。

　　2、设备购置及安装费

　　国产设备按照设备生产厂家报价加运杂费用或参照设备价格资料并考虑涨价因素计算。

　　3、安装工程费

　　参照海口市安装工程综合定额，并根据企业情况估算。

　　4、预备费

　　基本预备费计算基础为工程费用与工程建设其他费用之和的一定比例计取。

　　5、其它费用

　　根据国家有关规定和当地实际情况估算。

　　第二节 项目总投资估算

　　一、工程费用估算

第十三章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　二、基础数据和说明

　　第二节 营业收入及附加税费测算

　　第三节 成本费用测算

　　一、直接运营成本

　　二、管理、销售等其他费用

　　三、折旧及摊销费用

　　第四节 利润及纳税测算

　　第五节 财务效益分析

　　一、财务内部收益率FIRR

　　二、财务净现值FNPV

　　三、项目投资回收期Pt

　　第六节 项目不确定性分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　第八节 项目经济效益评价

第十四章 社会影响分析

　　第一节 社会影响效果分析

　　一、影响区域内受项目影响的机构和人群的识别

　　二、社会影响效果分析

　　1、符合国家离岛免税政策要求

　　近年来，随着我国居民收入提高，消费逐步升级，居民的品牌奢侈品购买力逐步增强。针对居民奢侈品消费规模逐年增加以及购买途径多集中在免税店的现状，政府出台一系列政策，促进我国免税行业的发展。同时为了进一步加快推进海南国际旅游岛的建设发展，国家出台相关政策，在海南岛实行离岛旅客免税购物政策。项目的建设顺应国家发展离岛免税的政策要求，符合我国免税行业的发展方向。

　　2、提高海南省的旅游购物游客聚集力

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　　第二节 社会适应性分析

　　一、项目利益相关者分析

　　二、利益相关者参与项目方案

　　三、互适性分析

　　第三节 社会风险及对策分析

　　一、政策性风险分析及控制

　　二、投资风险分析及控制

　　四、市场风险分析及控制

　　五、运营管理风险分析及控制

　　项目公司积累了一定的管理经验并培养了一批中高级管理人员。但是，随着本项目的建立，内部管理的压力将增大。如果公司的经营管理水平和组织管理体系不能满足公司资产和经营规模扩大后的要求，将对公司经营目标的实现产生不利影响。

　　防范措施：

　　建立健全管理制度，积极吸纳相关人才，为项目的运营扩充技术实力。

　　六、其它风险分析及控制

第十五章 结论与建议

　　第一节 结论

　　一、国家与地方政策的支持

　　二、市场需求庞大

　　三、拟建方案建设条件的可行性结论

　　四、资金安排合理性的可行性结论

　　五、经济效益的可行性结论

　　六、环境影响的可行性结论

　　七、研究结论总述

　　第二节 建议

完整版附件请点击下载：海口某市内免税店项目可行性研究报告案例.pdf