物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

　　1、政策分析

　　随着物业管理行业的发展与成熟，我国加快了物业管理行业法律法规的建设进程，以《物权法》和《物业管理条例》为基础的物业管理行业法律法规体系日臻完善，进一步推动了物业管理行业的健康发展。另外，《城乡社区服务体系建设规划(2016-2020 年)》、《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》等政策进一步推进物业管理想着互联网、智慧方向发展。

　　2、市场分析

　　(1)国际物业管理行业发展概况

　　国际物业管理企业从运营模式上大体分为两大主要类型，一类是以物业设施设备管理、清洁、安保等为主业的基础物业管理企业，其典型代表为Sodexo、ISS、First Service 等欧美企业;另一类是以运营物业管理为核心能力并保障现金流，以咨询服务增加项目获取的能力和机会，并结合资产管理获得高额利润的运营物业管理企业，其典型代表有世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯，以及戴德梁行。

　　从国际的成熟市场来看，基础物业管理领域中的清洁、安保、设施维护等传统服务的规模巨大。例如，国际领军企业法国索迪斯集团Sodexo于2018年实现收入265.69亿美元，同比增长9.99%;擅长设施管理服务的丹麦欧艾斯集团ISS于2018年实现收入110.23亿美元。

　　而占据价值链高端的运营物业管理企业在包括国内市场在内的全球市场中均获得了较好的发展。例如总部位于美国加利福尼亚的世邦魏理仕，2018年实现收入213.40亿美元，同比增长50.18%;起源于英国伦敦的仲量联行，2018年实现收入163.18亿美元，同比增长105.72%。

　　从国际领先物业企业的规模和增长率来看，全球物业行业仍具有较好的成长性，基础物业管理和运营物业管理领域均有良好的前景。

　　(2)我国物业管理行业发展现状

　　我国物业管理行业起步较晚，从 1981 年第一家物业公司成立至今，还不到40 年的历史。相较国际物业管理行业，国内物业企业运营模式的成熟度与产业规模都有很大的上升空间。

　　全国物业管理行业发展报告数据显示，2017年全国物业管理行业总面积约为246.65亿平方米，较2014年增加了71.15亿平方米，年复合增长率12.01%，管理面积规模持续扩大。

　　根据《2018全国物业管理行业发展报告》显示，截至2017年底，全国共有物业服务企业共11.8万家，相比2014年10.5万家在数量规模上有所提升。2015年TOP100物业企业营业收入为1,135.61亿元，而2017年达到了1,804.27亿元，两年间整体营业收入上涨了58.88%，总体呈快速上升趋势。

　　3、行业竞争格局

　　我国早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务，缺乏独立市场开拓能力。历经30余年的发展，物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段。物业行业的企业总数约11.8万家，尚未形成市场占有比例较大的专业物业公司。

　　但是近年来，处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强，逐渐拉开与其他中小企业之间的差距，行业集中度有所提升。

　　①向一二线城市聚集

　　行业领先企业主要集中在人口密集，住房需求激增的一二线城市，2017年城市群竣工面积占全国竣工面积比重由高至低分别为长三角、成渝、长江中游、珠三角，以及京津冀城市群，总占比为58.67%。

　　②经营规模和经营能力的提升

　　TOP100企业经营能力继续提升，2017年营业收入1,804.27亿元，相比2015年的1,135.61亿元增加了58.88%，净利润均值为5,455.42万元，相比2015年的3,916.93万元增长39.28%。

　　③行业市场化程度加快，涌现出一批细分领域的物业企

　　物业管理行业从几十年前仅针对住宅和商业办公楼宇提供基础的保洁、保安服务，发展至今业务范围涵盖了基础服务的保洁、保安、绿化、设施设备维护，并发展出了家政、配送、停车场管理、市政环卫、客户服务、会议接待、案场礼仪等延伸服务。在产业链方面，物业企业还能涉及房地产开发咨询、项目设计、案场协销、房产经纪等配套服务。在物业业态方面，发展出了一批专注于机关行政物业、大型公建物业(如机场)、校园物业、工业园区物业、医院物业等细分领域的物业企业。

　　4、风险分析

　　(1)市场竞争风险

　　目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而言，物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将日趋专业化、标准化。因此，物业管理企业追求规模化、品牌化将是行业发展趋势。

　　(2)人员流失风险

　　物业管理属于重管理的轻资产行业，核心业务人员对于企业管理、经营尤为重要，因此保持核心业务人员的稳定性是保证企业核心竞争力的关键。物业管理公司是以员工为核心开展的，其中包括项目管理人员和物业服务人员等。若相关核心业务人员出现流动，会降低企业的服务质量，使客户的满意度降低。

　　本节选资料出自尚普华泰发布的《物业管理项目投资可行性研究报告》，如需更多资料请联系尚普华泰010-82885739  82885729。