第一章 项目概况

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　北京某住房供热系统项目

　　二、项目性质

　　三、项目建设单位

　　四、项目建设地点

　　七、项目建设内容

　　本项目为住房供热工程项目,约有**万平方米的供热需求，需选定供热系统建设方和供热模式。可供选择的供热方式有：自建自营、市政供暖、BOT模式供暖三种。

　　1、自建自营/BOT模式(燃气锅炉房)

　　自建自营或者BOT供暖模式均采用燃气锅炉房进行集中供暖，需建设一座建筑面积约****平方米的燃气锅炉房，此外需进行户表、燃气调压站及燃气管线、锅炉房内设备(含电气、通风和给排水)及外管线投资建设。

　　2、市政供暖

　　采取市政供暖方式，需建设一座换热站，建筑面积约****平方米，此外还需进行户表、换热站设备的购置与安装。

　　六、项目实施周期

　　八、项目投资与资金筹措

　　(1)自建自营模式

　　公司需要固定承担的投资包括锅炉房土建工程……，该部分工程费用合计****万元。

　　其余建设内容预计总投资****万元，其中：工程费用合计****万元，工程建设其他费用****万元;预备费****万元;流动资金****万元。

　　(2)BOT模式：

　　(3)市政供暖模式

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　　九、项目经济效益

　　1、自建自营模式

　　本项目若采取自建自营模式，计划总投资****万元。项目完全运营后，年营业收入可达****万元;总成本费用为****万元，年亏损****万元。

　　2、BOT模式

　　3、市政供暖模式

　　十、供热方案对比分析结论

　　第二节 可行性报告编制依据

　　一、可行性研究报告的编制依据

　　1、《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》;

　　2、《关于做好应对低温极端天气保障城市市政公用设施安全运行的紧急通知》(建办城电〔2016〕2号);

　　3、《关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》(财税〔2016〕94号);

　　4、《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》(国办发〔2015〕42号);

　　5、《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民天然气销售价格的通知》(京发改〔2015〕2620号);

　　6、《北京市进一步促进能源清洁高效安全发展的实施意见》(京政办发〔2015〕28号);

　　7、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);

　　8、由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定;

　　9、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南(试用版)》的通知(计办投资〔2002〕15号);

　　10、项目单位提供的项目基础资料。

　　二、编制原则

　　三、编制范围

第二章 项目背景及必要性分析

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、国家政策

　　《关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》(财税〔2016〕94号)

　　2016年8月，财政部、国家税务总局联合发布了《关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》。《通知》指出，自2016年1月1日至2018年供暖期结束，对供热企业向居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税。

　　自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。

　　《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》

　　2016年2月，中共中央、国务院印发了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。《意见》提出，实施城市节能工程。在试点示范的基础上，加大工作力度，全面推进区域热电联产、政府机构节能、绿色照明等节能工程。明确供热采暖系统安全、节能、环保、卫生等技术要求，健全服务质量标准和评估监督办法。进一步加强对城市集中供热系统的技术改造和运行管理，提高热能利用效率。大力推行采暖地区住宅供热分户计量，新建住宅必须全部实现供热分户计量，既有住宅要逐步实施供热分户计量改造。

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　　2、地方政策

　　《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民天然气销售价格的通知》(京发改〔2015〕2620号)

　　2015年11月，北京市发改委发布了《关于调整本市非居民天然气销售价格的通知》。《通知》提出，北京市管道天然气非居民销售价格实施区域差别价格政策。其中：城六区供暖、制冷用气最高销售价格调整为2.60元/立方米，工商业用气调整为3.16元/立方米;其他区域供暖、制冷用气调整为2.36元/立方米，工商业用气调整为2.92元/立方米。全市发电用气调整为2.51元/立方米，压缩天然气加气母站(供非居民用气)调整为2.46元/立方米。

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　　二、经济背景

　　三、技术背景

　　受我国北方地区冬季雾霾困扰以及煤炭、电力产能过剩风险等复合因素的影响，选择何种供暖方式一直是社会的讨论热点。当前，我国供暖市场处于热电联产、燃煤锅炉为主体，电、气、地热等供暖方式渐续发展的格局。据2016年统计数据，集中供热系统中燃煤热电联产占48%，燃煤锅炉占33%，随着近年来电、气供暖方式的推广，燃气锅炉、电锅炉和热泵等供热方式占比逐渐提高。燃煤热电联产供暖的主要系统模式为凝汽式火电机组抽汽，得益于装机容量的大型化和技术水平的提升，能耗逐步降低。在新的煤、电能源背景下，该供暖模式出现了电力与供热发展存在以下诸多的不平衡：

　　1、电力装机容量趋于饱和。2016年火电设备平均利用小时数仅为4162h，在我国经济步入平稳发展时期，继续通过扩大电力装机容量提高供热能力已然成为矛盾。

　　2、空间分布不平衡。整体上，热电装机容量增长超过供暖需求增长，但由于煤炭空间分布上的特点，导致了电力发展区域与供热需求区域的不平衡。根据国务院颁布的 《能源发展战略行动计划(2014-2020年)》 (国办发 〔2014〕31号)，国家致力于在煤炭产区打造9个千万千瓦级的大型煤电基地，火电发展靠近煤炭产区，依靠远距离大容量输电技术，扩大西电东送规模。然而，我国供热密集区更多地在人口集中的中东部区域，很难实现热的超远距离输送。此外，采用远距离输电供热线损大且能耗高，也并非经济可行的方式。

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　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目建设是落实地区能源战略，实现清洁能源替代的需要

　　长期以来，能源一直是中国经济发展中的热点和难点问题。能源问题解决得好不好，直接影响到国民经济能否实现可持续发展。随着国际能源格局的风云变幻，中国正面临着世界各国能源战略部署所带来的挑战，这是中国国民经济发展的一个瓶颈问题，也是对中国和平崛起的严峻考验。

　　2015年5月，北京市人民政府办公厅发布了《北京市进一步促进能源清洁高效安全发展的实施意见》提出，到2020年，全市能源消费总量控制在8800万吨标准煤左右，其中优质能源比重提高到92%左右，煤炭消费总量控制在900万吨以内，新能源和可再生能源比重提高到8%左右，能源结构进一步优化;如期完成城市核心区基本实现无煤化、城六区基本实现无燃煤锅炉的任务。

　　本项目建设燃气锅炉供热工程，将实现清洁能源供暖的利用，可有效替代传统燃煤锅炉的使用，带来更高的经济效益与环境保护效益。

　　二、项目建设是满足区域采暖需求的需要

　　三、项目建设是探索集中供暖工程中BOT模式的使用，提升项目运营效率的需要

第三章 项目市场分析

　　第一节 国内供热市场发展现状分析

　　一、全国城市集中供热面积与供热总量双增长

　　集中供热是我国北方区域冬季采暖的主要方式。我国城镇化的高速推进使得北方城镇建筑面积不断增长，北方城镇集中供热面积亦随之快速增长。根据国家统计局统计年鉴披露的数据，2010年全国经营性集中供热面积为43.57亿平方米，预计2017年达到77.73亿平方米，年均复合增长率为9%。

　　从集中供热总量来看，预计2017年，中国城市集中供热蒸汽供热总量为4.51亿吉焦，同比增长8.67%，热水供热总量达33.57亿吉焦，同比增长5.52%。

　　二、国内供热热源格局——仍以煤炭为主要能源

　　三、区域竞争格局——北方为主，南方为辅

　　第二节 项目地供暖发展现状分析

　　一、北京市供暖发展现状

　　2010 年之前，北京市集中供热以热电联产、燃气供热、燃煤集中供热为主导，其中燃煤锅炉供热面积占比达到 31%，燃气供热面积占比达到 44.1%。“十二五”期间，北京市将能源清洁化作为治理燃煤污染的治本之策，大规模开展燃煤设施改造，大幅压减燃煤总量，从源头上减少燃煤污染物排放。

　　截至2016年底，北京市城市供热企业数量共有46家，城市供热行业销售收入达118.01亿元。

　　二、供暖需求

第四章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址

　　第二节 项目区位条件

　　一、地理环境

　　二、交通条件

　　三、基础设施

第五章 项目建设方案

　　第一节 项目建设方案

　　一、项目背景与供热方式类型

　　二、项目可选供热方案

　　第二节 项目建设内容

　　一、土建工程

　　二、设备方案

　　第三节 总图布置

　　一、总平面布置原则

　　二、设计依据与规范

　　三、平面布置

　　四、竖向布置

　　第四节 土建工程

　　一、编制依据

　　2、采用的标准及规范

　　二、土建工程方案

　　第五节 供热系统设计

　　第六节 公辅工程

　　一、给排水

　　二、暖通及安全卫生

　　三、绿化

　　四、防水工程

第六章 项目环境保护

　　第一节 设计依据

　　1、《中华人民共和国环境保护法》(2014年修订);

　　2、《中华人民共和国环境影响评价法》(2002年修订);

　　3、《中华人民共和国清洁生产促进法》(2012年修订);

　　4、《中华人民共和国水污染防治法》(2008年修订);

　　5、《中华人民共和国大气污染防治法》(2015年修订);

　　6、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》(1996年通过);

　　7、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2015年修订);

　　8、《建设项目环境保护管理条例》(1998年11月29日实施);

　　9、《建设项目环境影响评价分类管理名录》(2015年修订);

　　10、《环境影响评价公众参与暂行办法》(环发[2006]28号);

　　11、《环境影响评价技术导则 总纲》(HJ2.1-2011);

　　12、《环境影响评价技术导则 大气环境》(HJ2.2-2008);

　　13、《环境影响评价技术导则 声环境》(HJ2.4-2009);

　　第二节 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、项目建设期环境保护

　　1、废气和扬尘处理

　　施工期向大气排放的主要污染物有CO、NO2等。CO、NO2等来源于运输车辆和施工机械排出的废气;车辆运输过程中产生的地面扬尘;施工垃圾在堆放和清运过程中产生的扬尘。控制扬尘对环境的不良影响，可采取的防治措施为：封闭式施工，最大限度控制受施工扬尘影响的范围。

　　2、废水处理

　　3、噪声处理

　　4、固体废弃物处理

　　二、项目运营期环境保护

　　本项目在设计中，根据《建设项目环境保护设计规范》的要求，严格按照“三同时”的原则，使本项目的各项指标达到环保方面的有关要求。

　　1、生活污水处理

　　2、生产废水

　　3、生产废气

　　4、固体废弃物

　　5、噪声

　　第三节 环境影响综合评价

第七章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　1、《三相配电变压器能效限定值及能效等级》(GB20052-2013);

　　2、《管形荧光灯镇流器能效限定值及能效等级》(GB17896-2012);

　　3、《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》(GB19043-2013);

　　4、《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》(GB19044-2013);

　　5、《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》(GB19415-2013);

　　6、《单元式空气调节机能效限定值及能源效率等级》(GB19576-2004);

　　7、《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》(GB/T7106-2008);

　　8、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》(GB17167-2006);

　　9、《设备及管道绝热技术通则》(GB/T4272-2008)。

　　第二节 节能措施综述

　　第三节 节能措施

　　一、建筑节能

　　二、设备节能

　　三、能源管理

　　1、配备完善的能源计量器具，做到节能管理。能源讲理器具配备率达到《用能单位能源计量器具配备和管理通则》(GB17167-2006)的要求。

　　2、减少生活用水量和排水量，排放的废水经处理达到国家和当地规定的标准排放。

　　四、其他节能措施

第八章 消防及安全方案

　　第一节 消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　本项目贯彻执行“预防为主，防消结合”的方针，主要的设计依据为：

　　1、《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)(2018修订版);

　　2、《建筑内装修设计防火规范》(GB50222-2017);

　　3、《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005);

　　4、《低倍数泡沫灭火系统设计规范》(GB50151-2010)。

　　二、建筑消防

　　三、给水消防

　　四、电气消防

　　五、取暖、空调消防

　　六、其他消防措施

　　第二节 安全方案

　　一、规范和依据

　　二、安全措施

　　1、防电

　　2、防雷和接地保护

　　3、废弃物处理

　　4、其他安全

第九章 项目实施进度与劳动定员

　　第一节 项目实施进度

　　一、项目施工组织措施

　　二、项目实施进度

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员

　　1、定员依据

　　(1)项目的生产能力;

　　(2)根据项目内容及完成所需要的人数;

　　(3)完成项目后生产管理及技术管理所需要的管理人员。

　　2、生产作业班次

　　本项目主要生产装置采用国内先进技术，根据生产实际情况，确定生产岗位按“三班两运转”进行作业，年工作日300天计。

　　3、劳动定员

　　按照项目设计生产能力和生产工艺，结合企业组织机构设置，遵照国家有关法律、法规，参照行业和部门标准，本着精干高效的原则进行定员编制。本项目建成后，将新增加8人，劳动定员结构如下：

　　二、员工来源及招聘方案

　　三、人员培训

第十章 投资估算和资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 投资估算依据

　　第三节 投资估算

　　一、自建自营/BOT模式(含外管线工程)投资估算

　　二、BOT模式(不含外管线工程)投资估算

　　三、市政供暖模式投资估算

　　第四节 资金筹措

第十一章 财务效益、经济评价

　　第一节 财务评价依据

　　一、评价依据

　　1、企业财务通则;

　　2、所得税及其他有关税务法规;

　　3、本项目财务评价依据国家发展改革委、建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)规定的评价原则与评价方法进行，并根据项目实际情况进行评价。评价中采用动态与静态分析相结合，以动态分析为主;

　　4、投资项目经济评估指南;

　　5、其他有关法规文件及相关资料。

　　二、基础数据和说明

　　1、对项目未来20年的财务数据进行测算;

　　2、项目经营成本、原材料、燃料动力等主要成本数据为现今市场价格(不含税价);

　　3、本项目按一次建成投入运营进行各项财务指标计算;

　　4、基本贴现率采用行业基本贴现率为8%;

　　5、所得税税率为25%，不征收增值税;

　　6、供暖收费测算依据：

　　(1)住宅供暖面积****平方米，燃气费**元/平方米;

　　(2)商业面积****平方米，其中……

　　7、供暖成本测算依据：

　　第一节 自建自营模式财务评价

　　一、营业收入及税金测算

　　二、成本费用测算

　　三、利润测算

　　四、财务评价结论

　　第二节 BOT模式财务评价(含外管线工程)

　　一、营业收入及税金测算

　　二、成本费用测算

　　三、利润测算

　　四、财务评价指标

　　五、财务评价结论

　　第三节 BOT模式财务评价(不含外管线工程)

　　第四节 市政供暖模式财务评价

第十二章 供热方案对比与运营分析

　　第一节 供热方案对比结论

　　一、总投资对比

　　二、财务评价结果对比

　　三、供热方案对比分析结论

　　第二节 BOT模式运营分析

　　一、项目BOT模式的运作模式

　　二、项目BOT模式的运作程序

第十三章 社会效益分析

　　第一节 社会效益

　　一、对居民收入的影响

　　项目的实施与运营过程，增加了地区劳动力的需求，带动相关制造业与社会公共服务行业发展，有利于经济可持续发展，将间接增加居民收入，而且不会扩大贫富的差距。

　　二、对居民生活水平与生活质量的影响

　　本项目运营期间无工业污染，不会对居民生活质量产生影响。项目建成运营后将为区域居民采暖提供极大便利，可以有效提升居民生活水平与生活质量。项目在建设期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、扬尘等，本项目将重点注意施工管理，将负面影响减至最低。

　　三、对当地居民就业的影响

　　四、对不同利益群体的影响

　　五、对当地基础设施、服务容量的影响

　　第二节 互适性分析

第十四章 项目风险分析及规避建议

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范

　　一、设计风险及防范

　　项目设计风险可能是由于项目沟通不够、设计方资质不够、设计方工作态度不端正及设计技术水平低等造成不良后果。如：供暖系统回路的设计不合理，不同供暖要求的供暖面积使用一个回路，造成能源的浪费;锅炉的选型不能满足供暖要求，不能达到要求的供暖温度等。项目的设计风险对于集中供暖工程BOT模式来说是致命的，一旦发生，仅靠小范围的修理很难解决问题，可能需要重新设计和建设。

　　防范措施：

　　应该通过招标选择有资质和实力的项目承办人负责住宅区集中供暖工程BOT模式的建设运营者。选择实力强大的项目承办人是防范完工风险的最重要的措施。要严抓招标工作，严格审查投标单位的资质，综合考察相关项目运作经验及其信用历史，最终选出实力过硬的项目承办人，使得供暖系统能够得到完善的设计，能够在规定时间、预算费用内保质保量地完成。

　　二、工期风险及防范

　　第二节 项目本身潜在的风险及防范

　　一、政策风险及防范

　　二、运营成本风险及防范

　　三、技术风险及防范

　　四、服务质量风险及防范

第十五章 结论及建议

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　一、拟建方案建设条件的可行性结论

　　二、资金安排合理性的可行性结论

　　三、经济效益的可行性结论

　　四、风险控制的可行性结论

　　第二节 建设项目可行性研究建议

完整版附件请点击下载：北京某住房供热系统项目可行性研究报告案例.pdf