第一章 总论

　　第一节 项目基本信息

　　一、项目名称

　　河北保定某特色小镇项目

　　二、项目性质

　　新建

　　三、项目申报单位

　　四、项目建设地点

　　五、项目建设内容

　　六、项目建设周期

　　七、总投资及资金筹措

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　　第二节 主要研究结论

　　一、经济效益

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　　二、社会效益

　　第三节 可行性研究报告编制依据及研究范围

　　一、编制原则

　　1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。

　　2、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。

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　　二、编制依据

　　三、研究范围

第二章 项目建设背景、必要性和可行性分析

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、国家政策

　　《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》(发改办规划〔2018〕1041号)

　　2018年8月30日，国家发改委办公厅发布《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》。《通知》指出要做到“立足各地区比较优势，全面优化营商环境，引导企业扩大有效投资，发展特色小镇投资运营商，打造宜业宜居宜游的特色小镇和特色小城镇，培育供给侧小镇经济。”

　　在强化服务支撑方面，将建立服务支撑机制，从地方机制政策创新、搭建政银对接服务平台方面着手，以政府引导、企业主体、市场化运作为导向。稳步推动符合规律、富有潜力的特色小镇和特色小城镇高质量发展，为产生更多先进典型提供制度土壤。

　　《2018年政府工作报告》

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　　2、地方政策

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　　二、经济背景

　　1、国家经济背景

　　随着GDP增速回落，国内经济结构转型优化加速，中国的经济发展开始进入“新常态”阶段。新形势下，中国发展仍处于重要战略机遇期，我国经济发展长期向好的基本面没有改变，发展前景依然广阔;经济发展向形态更高级、分工更复杂、结构更合理阶段演化的趋势更加明显;供给侧结构性改革深入推进，正在为经济发展和结构调整增添新动能;“一带一路”建设深入推进，正在为经济发展创造新空间。

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　　调查数据显示，在不同收入等级中，社会消费倾向呈现“倒U”曲线，中等收入群体的消费倾向最高，是主导型消费力量，而且他们注重生活品味，是文化、旅游等服务型消费的主力，在这方面的需求远远大于低收入群体。当前……

　　2、河北省经济发展迈上新台阶，居民收入持续增长

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　　3、保定市经济稳中向好

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　　三、社会背景

　　1、经济持续发展，人们对于精神文化消费的需求不断提升

　　随着我国经济的快速发展，国家综合实力不断增强，居民收入水平稳步增长，生活水平显著提高，人民的物质生活不断丰富和完善，人们开始越来越多地追求精神和文化生活，文化消费渐渐成为人们关注的消费新热点。2013-2017年，全国居民人均文化消费从576.7元增长至834.2元，人均绝对值增量257.5元，年均增长率11.16%。其中，……

　　2、文化底蕴丰厚的旅游区极具吸引力和竞争力

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　　3、我国人口老龄化发展速度快、来势猛，老龄化水平远远高于国际公认的标志线水平，急需解决日益突出的养老保障问题

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　　四、文化背景

　　第二节 项目建设必要性分析

　　一、项目建设是满足日益扩大的旅游需要

　　随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文虎与环境的促进作用日益显现。旅游业已成为中国经济发展的支柱型产业之一。在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据“十三五”规划，未来中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业的政策环境获得持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。

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　　二、项目建设是振兴中国传统文化的需要

　　三、项目建设是改善老年居住环境、促进构建和谐社会的需要

　　四、项目建设是推进养生产业发展，改善居民身体素质的需要

　　五、项目建设是促进当地经济发展、提供大量就业岗位的需要

　　六、项目建设是积累相关经验，促进公司发展的需要

第三章 项目市场分析

　　第一节 旅游业发展现状分析

　　一、全国旅游市场

　　随着收入水平的提高，人们对于精神生活的需求更加旺盛，旅游已经从少数人的奢侈品发展成为大众化、经常性消费的生活方式，在经济新常态下，我国步入大众旅游时代。随着供给侧结构性改革、全域旅游、新型城镇化等举措的深入推进，旅游市场也将不断升温。

　　1、旅游市场总体概况

　　2017年，全国旅游人次达到50亿人次，同比增长12.8%，国内游依然保持遥遥领先的趋势并且稳步增长，入境游逐渐回暖，出境游保持稳定增长。从旅游人次增长率来看，旅游业发展势头迅猛，民众的旅游意愿更加强烈。

　　2、居民用于旅游的消费

　　3、国内旅游市场

　　4、入境游市场

　　二、河北省旅游市场

　　三、保定旅游市场

　　第二节 特色小镇发展现状分析

　　一、特色小镇发展分析

　　1、概念

　　2、发展历程

　　3、建设规模

　　截至目前全国特色小镇一共403个，其中第一批127个，第二批276个。从人口规模来看，人口数量超100万的特色小镇有32个，人口数量超20万的特色小镇有6个。

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　　二、文旅特色小镇发展分析

　　1、概念

　　2、发展历程

　　3、建设规模

　　截止到2018年7月份，全国共有22个省份提出特色小镇创建计划，总计划数量已超过1500个，其中文旅特色小镇计划数量超700个。……

　　4、市场规模

　　5、文旅特色小镇发展趋势

　　第三节 文化旅游现状分析

　　一、文化旅游发展概述

　　二、文化旅游的发展阶段

　　三、文化旅游市场现状

　　四、文化旅游产业存在的问题

　　五、文化旅游市场发展方向

　　第四节 养生养老产业市场分析

　　一、养生市场分析

　　1、养生市场总体概况

　　随着我国城镇化进程的加快，城市空间环境已经被钢筋混凝土围合的刚性空间所替代，这不仅改变着传统建筑围合的空间环境,也影响着居民传统生活心理。尤其是对于老一辈人，更是越来越怀念和向往乡村田园风光。另一方面，中国人口老龄化程度正在不断提高，老龄人口的增多也促使老龄市场消费的快速发展，尤其是现代人养生观念的形成，在未来几十年，养生养老市场将越来越火热。

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　　2、养生市场发展前景

　　目前约有95%的人群正处于亚健康状态;约20%的人群需要专业医疗机构诊治;而真正达到健康标准的人群仅占5%。养生产业正作为一项极具潜力的朝阳产业迅速崛起。当前，由于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种因素，……

　　二、养老产业市场分析

　　第五节 会展行业市场分析

　　一、会展行业概况

　　1、会展行业介绍

　　2、会展行业主要数据

　　(1)全国总体概况

　　2017年全国展览总数为10358场，较去年增长4.7%，展览总面积为14285万平方米，较去年增长9.3%。按展览总面积排名，上海以767场展览、1689万平方米展览总面积蝉联全国第一，是国内展览总面积唯一超千万平方米的城市。上海也是全球展览总面积排名第一的城市。2017 年，全国展览面积净增面积列前十位的城市为:昆明、沈阳、重庆、上海、广州、长春、桂林、哈尔滨、南京、临沂。昆明以141.61万平方米的净增面积排在第1位。

　　(2)各区域展会数量不均，华东地区遥遥领先

　　(3)……

　　二、会展行业市场发展趋势

第四章 项目选址分析

　　第一节 项目选址

　　一、选址要求

　　1、有适宜的环境、自然景观和生态环境;

　　2、有良好的自然基础条件(地形、地质、气象、水文等);

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　　二、相关产业和支持产业分析

　　根据本项目的整体规划，项目相关产业条件如下：

　　供电配套要求：项目地应有可靠的电力供应，对本项目来说，在电力供应无可靠保障的情况下，还应自备应急发电设备，以保证在必要时的运转。

　　通讯配套要求：……

　　供水配套要求：……

　　公共设施配套要求：……

　　三、项目选址地点

　　第二节 项目区位条件

　　一、自然地理

　　1、位置境域

　　2、地形、地貌

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　　二、区划人口

　　三、交通区位

　　四、经济发展

　　第三节 项目选址合理性分析

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第五章 项目规划与建设方案

　　第一节 项目定位

　　一、主题定位

　　二、功能定位

　　第二节 项目建设规划

　　一、传统文化区

　　二、休闲养生、健康养老区

　　三、……

　　第三节 总平面布置

　　一、总平面设计

　　1、坚持科学合理、节约用地的原则;

　　2、在满足基本功能需要的同时，考虑未来的发展;

　　3、合理确定功能分区，各功能区的建筑布局要合理;应科学地组织人流和物流;室内采光、色彩设计符合相关要求;

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　　二、总平面布置

　　项目平面布置满足人流、物流分离，互不交叉干扰的基本原则。在此基础上做到方便运营，内外协调，适应自然条件;道路通顺，有利管理，方便生活，安全可靠，环境良好等，力求得出经济效益、环境效益均符合要求的总平面布置。

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　　三、道路交通

　　四、竖向布置

　　五、项目绿化

　　第四节 土建工程

　　一、设计原则

　　二、采用的标准及规范

　　1、《建筑设计防火规范》GB50016-2016

　　2、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-2017

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　　三、建筑结构

　　结构类型：框架结构，独立基础，楼板与层顶均为现浇钢混楼板。

　　地面墙面：……

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　　四、抗震设计

　　五、施工能力

第六章 公用辅助工程

　　第一节 给排水系统

　　一、设计依据

　　1、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2009

　　2、《室外给水设计规范》GB50013-2006

　　二、供水

　　1、设计原则

　　根据项目区总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各建筑单体，合理分布供水区。既有利于安全和卫生，又要满足各建筑供水量和水压的要求，考虑施工和维修便捷，尽可能缩短配水管线的总长度。

　　2、水源

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　　3、消防系统

　　4、给水方案

　　三、排水系统

　　四、主要设备材料选择

　　五、系统和设备的控制

　　第二节 电气系统

　　一、供配电设计依据

　　1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-2016

　　2、《建筑照明设计标准》GB50034-2013

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　　二、设计范围

　　设计范围包括变、配电系统，照明与动力配电控制系统，防雷与接地系统，等电位联结系统，火灾自动报警与消防控制系统，通信与网络设施，电视设施，安防系统。

　　三、变配电系统

　　四、照明系统

　　五、防雷与接地系统

　　六、消防系统的供电及监控

　　七、电力监控系统

　　八、弱电设计

　　第三节 暖通系统

　　一、供暖设计

　　二、通风系统

　　三、生命安全系统

第七章 环境保护方案

　　第一节 环境保护设计依据

　　一、设计依据

　　二、环境保护标准

　　三、环境保护原则和目标

　　第二节 环境保护措施方案

　　一、项目施工建设期环境保护措施

　　1、空气环境影响及保障措施

　　(1)影响

　　项目施工期间，扬尘、运输工具所排放的废气会对周围环境空气产生一定的影响，尤其是各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下将会对周围环境空气产生较大影响。故施工期间须采取严格的防尘、降尘措施，尽可能将施工扬尘影响控制在施工场界范围内，将其对周围敏感目标造成的不利影响降到最低程度。

　　(2)保障措施

　　为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：

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　　2、噪音环境影响及保障措施

　　3、水环境影响及保障措施

　　4、固体废弃物影响及保障措施

　　二、项目运营期环境保护措施

　　第三节 环境影响评价

　　本项目环境空间设计合理，其建设不会造成城市环境的质量恶化和对周围自然环境的污染和破坏。在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均能满足要求。此外，……

第八章 能源节约方案

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　1、《中华人民共和国节约能源法》;

　　2、《中华人民共和国可再生能源法》;

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　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 编制原则和目标

　　第三节 节能措施

　　一、节电

　　1、为了降低低压电气线路过长造成的电能消耗，设置变电所，以减小低压电气线路长度。

　　2、在高低压开关柜采用节能高效分断能力高的断路器，保证电力的正常运行，减少停电事故。

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　　二、节水

　　三、建筑节能

　　第四节 能源消耗种类和数量分析

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　　第五节 项目节能评价

第九章 劳动安全卫生及消防

　　第一节 设计依据

　　1、《用电安全导则》GB/T13869-2017

　　2、《电气设备安全设计导则》GB/T25295-2010

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　　第二节 职业安全

　　一、劳动保护与安全卫生

　　1、布置安全

　　(1)自然条件安全

　　项目地区地震烈度为7度，本次设计的建、构筑物按相应的烈度设防。

　　(2)总图布置安全

　　总图布置考虑安全因素，如消防通道、道路宽度、道路转弯半径、绿化隔离等满足安全使用要求。

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　　2、旅游安全措施

　　3、电气安全

　　二、消防安全

　　第三节 消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、建筑

　　本工程各类建筑耐火等级均为二级，按照建筑设计防火规范的要求，建筑物间保持一定的防火间距，消防通道;在建筑用材上，按国家有关标准和规定，对防火、防爆建筑物采用相应的防火材料。按《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)的要求防火分区，设置安全出口，建筑物内各室距楼梯间的距离满足疏散要求，走廊按要求设置安全楼梯、安全门及安全疏散通道。

　　三、给水消防

　　四、电气消防

　　五、排烟系统

　　第四节 防范措施

　　一、主要技术措施

　　二、主要管理措施

第十章 项目组织机构及人力资源配置

　　第一节 项目组织管理

　　一、组织机构设置原则

　　根据《公司法》和项目运作特点建立法人管理结构及运营体系，形成科学规范的现代化公司制度，实行总经理负责制，各司其职，各负其责，协同完成项目经营目标。企业组织机构设置原则说明如下：

　　1、项目执行机构具应备强有力的指挥能力、管理能力和组织协调能力。

　　2、机构层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求。

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　　二、项目组织管理模式

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员

　　项目运营后劳动定员如下。

　　二、员工来源及招聘方案

第十一章 项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节 基本要求

　　第二节 项目实施进度

　　第三节 工程招投标方案

　　一、招标原则

　　为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。

　　二、招标范围

　　三、招投标程序

第十二章 投资估算及资金筹措

　　第一节 估算范围

　　本项目建设投资估算范围包括：工程费用(含建筑工程费用、设备工程费用及安装费用)、工程建设其他费用、预备费用、建设期利息和流动资金。

　　第二节 估算依据

　　第三节 项目总投资估算

　　一、工程费用

　　二、工程建设其他费用

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　　1、土地费用：土地购置费用……万元;

　　2、勘察设计费：按照《计价格【2002】10号文》规定计提;

　　3、咨询费：按照《计价格【1999】1283号文》规定计提;

　　4、项目建设管理费：按照《财建【2016】504号文》规定计提;

　　5、工程建设监理费：按照《发改价格【2007】670号文》规定计提;

　　6、场地准备及临时设施费：按照工程费用的1%比例进行估算;

　　7、招投标费用：按照《计价格【2002】1980号文》规定计提;

　　8、工程保险费用：按照工程费用的0.3%比例进行估算;

　　9、运营准备费用：主要包含小镇试运营产生的人工、材料、差旅、会议等费用(不含设备)，合计为……万元;

　　三、预备费

　　四、流动资金

　　五、项目总投资估算

　　第四节 资金筹措

第十三章 项目经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　1、企业财务通则;

　　2、增值税、所得税及其他有关税务法规;

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　　二、基础数据和说明

　　1、本项目按一次建成投入运营进行各项财务指标计算;财务评价仅对本项目的效益进行评价。

　　2、项目计算期10年(不包括建设期)。

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　　第二节 营业收入测算

　　第三节 总成本费用测算

　　一、外购原辅材料费用

　　二、外购燃料及动力费

　　三、工资及福利费用

　　四、维修费用

　　五、其他费用

　　六、折旧及摊销费

　　七、总成本费用

　　第四节 利润及税金测算

　　一、利润测算

　　二、税金测算

　　第五节 财务效益分析

　　一、财务净现值FNPV

　　财务净现值系指按设定的折现率(一般采用基准收益率ic)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：

　　式中：ic——设定的折现率(同基准收益率)，本项目为12%。

　　经计算，所得税前项目投资财务净现值……万元，所得税后项目投资财务净现值……万元，大于零。

　　二、财务内部收益率FIRR

　　三、项目投资回收期Pt

　　四、投资净利润率

　　第六节 项目敏感性分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

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　　第七节 财务评价结论

第十四章 项目社会效益分析

　　第一节 社会效益

　　一、项目对合理利用自然资源的影响

　　二、项目对创造就业和税收，促进区域发展的影响

　　项目建成运营后，可直接解决一部分人的就业，间接带动一部分人的就业问题，并为当地人民提供了增收的机会。项目达产后，预算年均收入达到……亿元，年均上缴税金……万元，为国家税收做出贡献。同时，项目实施能带动区域物流运输业、餐饮业、商业等快速发展，促进区域发展。

　　三、项目对当地经济发展、居民生活的影响

　　第二节 互适性分析

第十五章 项目风险分析及控制措施

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范

　　一、运作风险及防范

　　二、工程风险及防范

　　在项目的建设过程中，土地复垦建设、配套设施价格的变动，将造成项目投资的变动;同时承包商的选择和施工可能带来一定的工程质量缺陷或工期的延误。

　　防范措施：

　　做好项目的前期决策论证工作，采用市场公开招标的方式选择承包商，实施质量监督管理，严把质量关，同时在保证施工质量的前提下，尽量节约成本，加快施工进度。建议由管委会监督、相关部门参加，就项目的建设和运营达成一致意见。

　　第二节 项目本身潜在的风险及防范

　　一、财务风险及防范

　　二、政策风险及防范

　　三、市场风险及防范

　　以文化、旅游为主题的特色小镇在目前所有特色小镇类型中占比最大。即便如此，为了项目的效益最大化、理想化，还应提高小镇的服务质量，合理的制定价格并积极的吸取先进的特色小镇的成功运营经验，不断推出新服务，……

　　四、环境风险及防范

　　第三节 其他风险

　　一、市场竞争风险及防范

　　二、市场运营机制风险及防范

　　第四节 综合风险评价

第十六章 可行性研究结论及建议

　　第一节 项目研究结论

　　一、建设条件的可行性结论

　　本项目建设地点是位于河北省保定市，该地区具有良好的区位优势，地质稳定，基础设施配套完善，交通便利。因此，本项目建设条件可行。

　　二、资金安排的可行性结论

　　三、经济效益的可行性结论

　　四、环境影响的可行性结论

　　本工程建设过程中充分注意环境保护，对“三废”采取了综合治理措施，所有排放物可达标排放，不会对环境造成污染;项目运营过程中产生污染环境的废水和固废较少，并且也均采用了相应的治理措施，不会对环境造成污染。

　　五、结论总述

　　第二节 项目研究建议

　　1、本项目在实际操作过程中需要注意的事项较多，如何更好的协调项目规划设计将是本项目的难点。因此，后续工作中，应该加强对本项目规划进行深入分析。

　　2、本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金使用效率。

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完整版附件请点击下载：河北保定某特色小镇项目可行性研究报告案例.pdf